O mercado logístico atravessa um ponto de inflexão relevante. A combinação entre expansão do e-commerce, amadurecimento das cadeias de suprimento e maior exigência por eficiência operacional está redesenhando o papel dos ativos logísticos. Crescer deixou de ser suficiente. O novo ciclo exige crescimento com qualidade, disciplina de capital e inteligência locacional.
Para investidores, operadores e famílias empresárias expostas ao setor imobiliário, essa mudança altera profundamente a forma de avaliar demanda, formação de preços e retorno esperado ao longo do tempo.
Um mercado maior — e mais exigente
Os números ajudam a dimensionar o momento. O mercado global de logística ultrapassou US$ 10 trilhões em 2024 e segue com projeções de crescimento consistentes até o fim da década. No Brasil, o segmento de galpões logísticos de alto padrão apresentou queda de vacância e absorção bruta superior a 3 milhões de metros quadrados de ABL em 2024.
Esse crescimento, no entanto, não é homogêneo. Ele se concentra em ativos bem localizados, com padrão construtivo elevado, capacidade de adaptação tecnológica e integração com os principais corredores logísticos e centros de consumo.
Insight
O novo ciclo não premia volume indiscriminado de metros quadrados. Ele seleciona qualidade.
Demanda: da expansão quantitativa à eficiência operacional
Após choques recentes nas cadeias globais, empresas passaram a reavaliar sua logística com prioridade em velocidade, flexibilidade e resiliência — e não apenas custo. Isso deslocou o papel do galpão: de espaço de armazenagem para hub de produtividade, com capacidade de reduzir lead time, suportar automação e garantir continuidade operacional.
Na prática, a demanda deixa de ser “mais espaço” e passa a ser “infraestrutura superior”: projetos tecnicamente preparados para operação, tecnologia e adaptação.
Preços: quando a eficiência começa a se refletir no valor
A combinação entre vacância mais baixa e demanda mais seletiva tende a elevar o prêmio dos ativos que atendem aos novos requisitos: localização estratégica, padrão construtivo, docas eficientes, piso e pé-direito adequados, flexibilidade de layout e capacidade de incorporar automação.
Ao mesmo tempo, cresce o risco de obsolescência econômica em galpões genéricos. Mesmo em regiões com demanda aparente, a falta de flexibilidade ou de preparo tecnológico pode limitar reajustes, reduzir liquidez e comprometer a captura de valor.
Leitura prática: preço, neste ciclo, não é apenas escassez. É utilidade real.
Retorno: por que a seleção de ativos ficou mais importante do que o “yield inicial”
Para o investidor, a consequência é direta: retorno passa a depender menos de movimentos generalizados do mercado e mais da qualidade intrínseca do projeto. Isso tende a ampliar a diferença de performance entre ativos “core” e ativos comuns.
A análise de retorno, portanto, precisa ir além do yield inicial e incorporar variáveis como:
- sustentabilidade da demanda no micro-mercado
- capacidade de adaptação (retrofit) e eficiência operacional
- perfil e solidez do inquilino
- liquidez futura do imóvel (revenda e relocação)
- capacidade do ativo de capturar prêmio por tecnologia e sustentabilidade
Três movimentos estruturais que definem o novo ciclo
1) Expansão orientada por localização estratégica
A proximidade de centros urbanos, eixos rodoviários e hubs de consumo se torna decisiva. A logística de última milha e a pressão por rapidez redefinem o mapa de valor.
2) Galpões como hubs de produtividade
O galpão deixa de ser apenas infraestrutura física e passa a integrar tecnologia, automação e eficiência operacional. Espaço, sozinho, não é diferencial competitivo.
3) Infraestrutura preparada para tecnologia e sustentabilidade
Capacidade de retrofit, eficiência energética e aderência a padrões ESG deixam de ser opcionais e passam a influenciar demanda, custo de capital e valor de revenda.
Eficiência e expansão: o novo equilíbrio
No setor logístico, eficiência e expansão não são forças opostas. A expansão só cria valor quando ocorre com disciplina de capital e alinhamento às necessidades reais do usuário final. A eficiência, por sua vez, não é mais medida apenas por custo: inclui velocidade, conectividade, flexibilidade e capacidade de adaptação.
Para famílias empresárias e investidores, isso exige abandonar teses simplistas baseadas apenas em “crescimento do e-commerce” e adotar uma leitura mais seletiva: quais ativos capturam produtividade real e quais apenas adicionam metragem.
Conclusão: o ciclo mudou — e a análise também precisa mudar
O mercado logístico segue em expansão, mas em estágio mais maduro e seletivo. A próxima fase não será definida pelo volume entregue, e sim pela qualidade dos projetos e pela eficiência dos ativos.
Avaliar demanda, preços e retorno, neste contexto, exige compreender como localização, tecnologia e operação se conectam para gerar produtividade real ao usuário — e valor sustentável ao investidor.
No novo ciclo do mercado logístico, crescer ainda importa. Mas crescer com eficiência é o que separa ativos transitórios de ativos estruturais.
